中国人民银行在 2021 年第三季度货币政策执行报告中指出，房地产市场风险总体可控，但部分房企资金链紧张问题凸显。这份报告发布时，中国恒大集团的有息负债已高达 2.4 万亿元，相当于当年贵州省全年 GDP 的 1.2 倍。
中国银保监会同期数据显示，房地产贷款增速降至 8.6%，比全部贷款增速低近 3 个百分点，融资闸门的收紧让依赖借贷扩张的房企迎来寒冬。
作为曾经的房地产巨头，恒大集团在 2020 年还位列世界 500 强第 152 位，为何短短一年后就陷入流动性危机？那些遍布全国的恒大项目、横跨多个领域的多元化布局，究竟是如何一步步将这家企业拖入深渊的？
2017 年至 2020 年间，恒大在全国范围内疯狂拿地，每年土地购置支出均超过千亿元，其中 2018 年拿地金额占当年销售额的比例高达 65%。
在环京地区，恒大一口气拿下多个大型项目，仅河北香河的一个楼盘规划建筑面积就超过 200 万平方米。这种高杠杆扩张模式依赖着源源不断的融资支持，恒大通过发行公司债、美元债、信托计划等多种方式筹集资金，有息负债规模从 2015 年的不到 5000 亿元飙升至 2020 年的 2.4 万亿元。
与此同时，恒大还高调进军新能源汽车、文旅、健康等多个领域，仅新能源汽车业务就宣称投入超过 300 亿元，这些跨界投资大多回报周期长，进一步加剧了资金压力。
2020 年出台的 “三道红线” 政策成为转折点。这项政策对房企设置了剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比三个指标，恒大全部踩线，被归入 “红档” 企业，按照规定有息负债规模不得增加。紧接着实施的房地产贷款 “两集中” 政策，从银行端限制了房地产贷款的投放额度，多家银行开始收紧对恒大的贷款审批。
2021 年 6 月，监管部门又将商票数据纳入 “三道红线” 监测范围，要求房企每月上报商票开具和兑付情况。
恒大此前大量使用商票支付工程款和材料款，仅 2020 年商票余额就超过 2000 亿元，商票纳入监管让其隐蔽的债务暴露在阳光下，也让供应商对其付款能力产生担忧。
2021 年 7 月起，全国商品房销售额月度同比增速连续出现负增长，7 月下降 7.08%，10 月降幅扩大至 22.65%。恒大重仓的环京地区受调控政策影响尤为明显，部分项目售价较峰值下跌超过 30%，销售回款远不及预期。
为加快回款，恒大推出大幅降价促销，部分楼盘折扣低至 7 折，但降价并未带来销量的显著提升，反而引发购房者对房屋质量和交付能力的担忧。
2021 年上半年还积极拿地的恒大，到下半年彻底停止在土地市场的拿地动作，甚至开始出售项目股权回笼资金，但此时市场信心已经动摇，股权转让进展缓慢。
2021 年 9 月，恒大宣布无法按期兑付一笔美元债的利息，正式引爆流动性危机。随后，多家评级机构密集下调恒大的信用评级，从投资级一路降至垃圾级，评级下调导致更多债务加速到期，形成 “融资收缩 — 信用违约” 的恶性循环。银行开始抽贷、断贷，信托公司提前要求还款，施工单位因工程款拖欠停止施工，多个楼盘陷入停工状态。
在广东佛山，恒大一个大型社区的业主发现工地长时间没有施工迹象，购房时支付的首付款和按揭贷款面临无法交房的风险，类似的维权事件在全国多个城市上演。
2021 年下半年，多地政府收紧了商品房预售资金监管，要求预售款必须存入专用账户，优先用于支付工程款和农民工工资，房企动用预售资金的审批流程更加严格。
恒大以往依赖挪用预售资金填补其他项目资金缺口的做法难以为继，截至 2021 年三季度末，恒大被监管的预售资金规模超过千亿元，这些资金无法自由调配，加剧了流动性紧张。
与此同时，供应商纷纷提起诉讼追讨欠款，仅 2021 年四季度就有超过百起相关诉讼，涉及金额从几百万元到数亿元不等。
恒大新能源汽车业务虽然推出了首款车型，但市场销量远低于预期，2021 年全年销量不足 1 万辆，巨额投入难以收回。文旅项目受疫情影响游客数量锐减，收入无法覆盖高昂的建设和运营成本。这些非地产板块不仅没能成为新的利润增长点，反而消耗了大量本可用于缓解地产板块危机的资金。
2021 年 11 月，恒大不得不宣布出售新能源汽车业务部分股权，但潜在买家对其高负债和复杂的股权结构望而却步，最终未能达成交易。
2021 年实施的住宅用地供应 “两集中” 政策，要求各地集中发布出让公告、集中组织出让活动，这一政策极大考验房企的资金实力。恒大因资金紧张完全退出了土拍市场，失去了通过新项目维持现金流循环的能力。
而同期央企国企凭借融资优势积极拿地，市场份额不断提升，民营房企的生存空间被进一步挤压。2021 年第一批集中供地时，恒大还参与了多个城市的土拍，到第三批集中供地时，已经看不到恒大的身影。
恒大危机的爆发并非偶然，而是高杠杆、高负债、高周转模式在政策调控下的必然结果。
从 2020 年 “三道红线” 出台到 2021 年债务违约，短短一年多时间，这家庞大的企业集团就从扩张的顶峰跌入危机的谷底。危机不仅影响到恒大自身，还波及上下游产业链的数千家供应商、数十万购房者和金融机构。
中国人民银行在 2021 年第三季度货币政策执行报告中提到，要维护房地产市场的平稳健康发展，合理的资金需求正在得到满足，但对于恒大这样的高负债企业，政策支持难以改变其基本面。
如今，恒大的重组工作仍在进行中，但其留下的问题值得整个行业反思。房地产企业如何平衡发展速度与财务安全？监管政策如何在防范风险和保持市场活力之间找到平衡？购房者如何避免陷入类似的烂尾楼困境？这些问题不仅关系到房地产行业的未来，也关系到千家万户的切身利益。
随着房地产行业进入新的发展阶段，恒大的案例将成为一个重要的警示，提醒着市场参与者和监管部门，任何忽视风险的扩张都终将付出沉重的代价。而房地产行业能否真正实现软着陆，避免类似的危机再次发生，仍是一个需要时间来回答的问题。
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